Städte in Mitteldeutschland entwickeln sich sehr unterschiedlich. Auf der einen Seite explodierende Miet- und Immobilienmärkte in Schwarmstädten, auf der anderen Seite schrumpfende Gemeinden, in denen oft selbst die Infrastruktur für eine grundlegende Daseinsvorsorge nicht mehr gehalten werden kann und der Leerstand unübersehbar ist. Was können Immovielien und neue Kooperationen von Kommunen und zivilgesellschaftlichen Akteuren hier bewirken? Welche Projekte gibt es schon, die Inspiration und Mut zum Nachmachen mitbringen? Welche Handlungsansätze, Strategien und auch Förderinstrumente sind hilfreich und übertragbar?

Am 7. Dezember 2017 fand dazu in Halle an der Saale die Regionalkonferenz „Immovielien als Partner in einer kooperativen Stadtentwicklung“ in Mitteldeutschland statt, bei der ich als Vertreter für das Projekt Kloster Posa über Demographie und gemeinschaftliche Wohnprojekte sprach. Eingeladen und inhaltlich mitgewirkt hatten die Montag-Stiftung Urbane Räum gAG, der Haus- und WagenRat e. V., WohnBund-Beratung Dessau sowie die das Stadtplanungsamt der Stadt Halle. Da die Konferenz im Rahmen der Begleitforschung zum Stadtumbau Ost in Sachsen-Anhalt durchgeführt wurde, war auch das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH maßgeblich als Mitveranstalter beteiligt. Zur Eröffnung sprach Institutsmitarbeiter Dr. Reinhard Aehnelt, dessen Plädoyer über die Möglichkeiten einer kooperativen und partizipativen Stadtentwickung ich hiermit mit freundlicher Genehmigung zur Verfügung stellen möchte:

Wie können kleine und mittlere Städte Mitteldeutschlands den Herausforderungen mit Immovielien als Partner einer neuen, kooperativen Stadtentwicklung begegnen?

Demografische Rahmenbedingungen und Stadterneuerung

Ende November 2015 lebten in Sachsen-Anhalt 2.243.725 Einwohner. Massiver Bevölkerungsrückgang und wirtschaftlicher Strukturwandel haben die Städte des Landes in den letzten knapp drei Jahrzehnten vor große Herausforderungen gestellt. Der
zahlenmäßige Bevölkerungsrückgang in Sachsen-Anhalt war ein seit der Wiedervereinigung ungebrochener Trend und ist in ungefähr gleichem Maße auf die geringe Anzahl Neugeborener sowie die Abwanderung in andere Regionen zurückzuführen. In den letzten Jahren allerdings lässt sich eine Tendenz zur Besserung erkennen: So lag die Zahl der Einwohner 2015 um mehr als 8.000 über der des Vorjahres. Maßgeblich für den Zuwachs ist eine positive Wanderungsbilanz, die erstmals die Geburtenbilanz ausgeglichen hat.
In Sachsen Anhalt liegen drei kreisfreie Städte, davon zwei Großstädte. Mit jeweils rund 232.000 Einwohnern liegen Halle und Magdeburg inzwischen etwa gleichauf, früher war Halle deutlich größer. Beide verzeichnen seit einigen Jahren wieder eine Bevölkerungszunahme. Jenseits dieser zwei Großstädte gibt es nur im Landkreis Harz infolge zunehmender Ausländerzahlen größere Bevölkerungsgewinne. Die kreisfreie Stadt Dessau-Roßlau und die Landkreise Mansfeld-Südharz, Salzlandkreis, Wittenberg, Anhalt- Bitterfeld und der Altmarkkreis Salzwedel verbuchten Bevölkerungsrückgänge. Weil sich
allerdings die demographischen Tendenzen aufgrund einer zunehmenden Überalterung der Bevölkerung mittel- bis längerfristig wieder ins Negative zu wenden drohen, dürfte es sich bei der augenblicklichen Entwicklung eher um ein „Zwischenhoch“ handeln. Umso wichtiger, diese Atempause zu nutzen, um Weichenstellungen für die Zukunft zu vollziehen (Schwerpunkt 1: Demografie).
Sachsen-Anhalt gehört zu den dünn besiedelten Gebieten der Bundesrepublik Deutschland. Hinsichtlich der Bevölkerungsdichte besteht innerhalb des Landes ein ausgeprägtes Süd-Nord-Gefälle. Das Land weist hinter Brandenburg die durchschnittlich
längsten Fahrzeiten zum nächsten Oberzentrum auf. Der LK Stendal liegt mit 76 Minuten an der Spitze im Bundesvergleich (Quelle: inkar 2015). Aufgrund der Einsicht, dass der demografische Wandel zu einem weiteren Bevölkerungsrückgang führen werde,
Einrichtungen der Infrastruktur (Kindertageseinrichtungen, Schulen, Sport und Kultureinrichtungen) daher stärker konzentriert werden sollten, da sie in Zukunft in den kleineren Orten immer weniger ausgelastet sein würden, hat man im Jahr 2007
eine Gebietsreform durchgeführt. Seitdem gibt es im Land statt vorher über 1.300 nur noch 215 kreisangehörige, darunter 197 Einheits- und 18 Verbandsgemeinden. Diese weisen jedoch inzwischen so große Flächen auf, dass drei Städte des Landes
flächenmäßig direkt hinter Berlin und Hamburg rangieren. Hier stellt sich die Frage, wie Daseinsvorsorge und gleichwertige Lebensverhältnisse aufrechterhalten werden können (Schwerpunkt 2: Infrastruktursicherung).

Förderpolitische Ansätze und deren Wirkungen

Seit den 1990er Jahren wird die Entwicklung in den Städten auch durch Förderprogramme der Stadtentwicklung unterstützt. Ging es zunächst vor allem um die Rettung der altbaugeprägten Innenstädte mit Hilfe des Sanierungs- und Denkmalschutzprogramms, drängte sich durch die hohe Abwanderung in den Jahren nach der Wende zunehmender Leerstand in den Nachkriegsbeständen in den Vordergrund. Bund und Länder legten 2002 das Programm Stadtumbau Ost auf. In dessen Folge wurden in Sachsen-Anhalt bis 2015 rund 75.000 Wohneinheiten abgerissen, so dass sich der Leerstand inzwischen leicht verringert hat und vor allem nicht mehr in erster Linie die Wohngebäude aus der DDR-Zeit betrifft. In den Beständen der organisierten Wohnungswirtschaft hat er sich etwa halbiert. Dadurch hat sich seit rund drei Jahren der Schwerpunkt des Stadtumbauprogramms zur Aufwertung hin verschoben.
Neben dem Stadtumbauprogramm fließen Mittel aus dem Programm Städtebaulicher Denkmalschutz, Aktive Stadt- und Ortsteilzentren sowie dem Programm Kleinere Städte und Gemeinden (KSG) in die Orte und Ortsteile.
Während die ersten drei Programme eher auf die größeren Städte im Land zugeschnitten sind, zielt das vierte Programm bewusst auf kleinere Städte und Gemeinden ab und will dort die Kooperation zugunsten einer abgestimmten gemeinsamen Entwicklung der
Leistungen der Daseinsvorsorge unterstützen. Im Land Sachsen-Anhalt kommen aufgrund der besonderen Kommunalverfassung auch Verbandsgemeinden mit ihren Ortsteilen in den Genuss dieser Förderung. Im Stadtumbau haben sich 42 Städte zu einer Arbeitsgemeinschaft zusammengeschlossen und deren Arbeit wird durch eine Programmbegleitung unterstützt.

Aktuelle Herausforderungen auf kommunaler Ebene

Nach wie vor besteht die wichtigste städtebauliche Herausforderung für viele Städte in der Revitalisierung der Innenstadt. Zwar weisen hier gerade die Klein- und Mittelstädte (Beispiel: Wittenberg, Wernigerode, Quedlinburg, Naumburg) ganz erhebliche Erfolge auf (Schwerpunkt 4: Innenstädte). Dennoch ist die Beseitigung teilweise langanhaltender Leerstände von Wohngebäuden, aber auch die Wiederbelebung von ehemals gewerblich oder zu Verwaltungs- und Versorgungszwecken genutzten Gebäuden oder
Großimmobilien noch nicht überall gelöst (Schwerpunkt 3: Großimmobilien). Ein weiteres Problem, das sich aufgrund des Strukturwandels im Einzelhandel teilweise weiter verschärft, sind Leerstände von Ladenlokalen im Innenbereich der Städte und
Gemeinden und ein lückenhaftes und defizitäres Angebot dort. Im öffentlichen Raum und bei der verkehrlichen und technischen Infrastruktur konnten bereits erhebliche Verbesserungen erzielt werden, aber auch hier gibt es noch ungelöste Aufgaben
(Schwerpunkt 5: Öffentlicher Raum).
Besonders für die kleineren Städte und die Ortsteile der teilweise flächenmäßig sehr ausgedehnten Verbandsgemeinden besteht das Problem, die notwendigen Angebote der Daseinsvorsorge aufrecht zu erhalten. Hierfür können (und müssen) sie zwar in der Regel auf andere Finanzierungen zurückgreifen, doch werden sie dabei auch durch europäische Förderangebote (EFRE, ELER, LEADER) und die Programme der Städtebauförderung unterstützt. Das betraf über viele Jahre das Programm Sanierung und Entwicklung und gilt aktuell für die Programme Städtebaulicher Denkmalschutz, Stadtumbau sowie KSG. Schwerpunktmäßig erfährt die Bildungsinfrastruktur Unterstützung, es fließen aber auch Gelder in Gebäude zur Sicherung der Gesundheitsversorgung, die soziale Infrastruktur (Mehrgenerationenhäuser, Quartierszentren, Bewohnertreffs usw.) und auch die technische Infrastruktur (Feuerwehr) sowie kulturell oder touristisch bedeutsame Gebäude.
Diese insgesamt sehr erfolgreiche Bilanz in der Wiederbelebung der „gebauten Umwelt“, im Anknüpfen an eine oft große historische städtische Tradition in Mitteldeutschland – private und öffentliche Gebäude, Schlösser und Burgen, Straßen, Plätze, Freiflächen usw.
– schlägt sich jedoch in den Klein- und Mittelstädten Sachsen-Anhalts nicht in einer gleichermaßen gestiegenen Attraktivität für moderne urbane Milieus nieder. Diese fokussieren in Mitteldeutschland sehr stark auf die Großstädte – mit der Schwarmstadt Leipzig an der Spitze. Hier wirkt sich gestiegene urbane Attraktivität direkt in einer demografischen Trendwende aus (Zunahme der Jüngeren, starke Zuwanderungsgewinne), auch weil die Großstädte noch viele innere Reserven zu bezahlbaren Preisen haben.
Die Kernfrage ist: Können Immovilienprojekte mit solchen Impulsen auch in Klein- und Mittelstädten erfolgreich sein?

Der neue Ansatz: Immovielien

Eine große Schwierigkeit besteht neben der Finanzierung in vielen Fällen darin, für die dringend erforderlichen Maßnahmen die geeigneten Träger und Investoren zu finden. Die Gemeinden selbst sind aufgrund ihrer finanziell angespannten Situation dazu in der
Regel nicht in der Lage. Daher sollten Kommunen stärker als Initiator, Moderator und Ermöglicher agieren. Dafür braucht es aber ein anderes, neues Selbstverständnis als Steuerer von Stadtentwicklung in Kooperation und als Partner auf Augenhöhe zu Akteuren aus Wirtschaft, Wohlfahrt und Zivilgesellschaft. Statt des Wartens auf „den“ Investor sollten Kommunen neue Netzwerke knüpfen, die Eigentümer, soziale Träger, Initiativen und andere zivilgesellschaftliche Akteure „ins Boot holen“ und aus den eigenen Stärken heraus Lösungen für den eigenen Ort entwickeln. Dafür notwendig wäre ein Selbstverständnis von gemeinsamer Verantwortung für die Stadt und ein Zusammenwirken von Kommunen und Zivilgesellschaft notwendig. Alle Akteure wären so in der Pflicht, die besten Lösungen für die Bewältigung der Herausforderungen in ihren Städten zu suchen statt in traditionellem Rollenverständnis nebeneinander zu agieren. Das wäre dann ein Ansatz und auch ein geeignetes Klima für Immovielien als Partner einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung.
Bürgerschaftlich getragene Initiativen, die sich um Erhalt oder auch die Schaffung öffentlicher Orte bemühen, können Lösungen anbieten. Die Rechtsformen und Trägerschaften sind sehr unterschiedlich: vielerorts werden Projekte von sozialen Trägern, Stiftungen, Vereinen und Initiativen umgesetzt, in anderen Fällen nimmt sich auch eine kommunale Wohnungsgesellschaft solcher Aufgaben an. Bürgerbäder, genossenschaftliche Dorfläden, selbstverwaltete Jugendzentren – so verschieden die Initiativen sind, so teilen sie doch ähnliche Grundlagen. Sie verfolgen eine gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung, die bei den Bürgern selbst ansetzt: hier werden Immobilien von vielen für viele geschaffen – „Immovilien“. Sie schaffen aus Eigeninitiative und in Selbstverantwortung Angebote, die über ihr Eigeninteresse hinaus der Allgemeinheit, bzw. dem Stadtteil zugutekommen.

Rahmenbedingungen für Immovielien

Diese Akteure gilt es zu stärken. Auch wenn die Schwierigkeiten oft groß sind, mit denen die Akteure zu tun haben, so hat doch in den letzten Jahren mancherorts ein Umdenken eingesetzt. Damit zivilgesellschaftliche Initiativen bessere Startbedingungen vorfinden und kleinere Städte deren Potenziale nutzen können, ist vielerlei nötig.

Voraussetzungen sind – Augenhöhe: Der erste Schritt ist eine partnerschaftliche Zusammenarbeit von Kommunen und zivilgesellschaftlichen Akteuren auf Augenhöhe, eine Anerkennung auch neuer zivilgesellschaftlicher Akteure neben den etablierten sozialen Trägern, Stiftungen und Vereinen.
Oft ist nicht viel Geld nötig. Viel wichtiger ist die notwendige Offenheit für neue Akteurskonstellationen, die Einrichtung erkennbarer Ansprechstellen in Verwaltungen, die auch mit unkonventionellen Akteuren umgehen können, aber auch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter qualifizieren können. Kleine Städte und Gemeinden können hier den Vorteil nutzen, den sie gegenüber Großstädten haben: hier sind die Wege in der Regel kurz. Hinzu kommt die Schaffung von Beratungsangeboten, die „Immovielien-Initiativen“ über die schwierige Startphase helfen.
Förder- und Unterstützungsstrukturen prüfen und anpassen:
Natürlich wäre die Einrichtung eines Förderprogramms für Immovielien in Sachsen- Anhalt, Sachsen und Thüringen ein wünschenswerter Schritt. In der Adaption des NRW-Landesprogramms „Initiative ergreifen“ läge eine Möglichkeit. Ein wichtiger Baustein ist die Finanzierung der Initiativen (u. a. Finanzierungshilfen, Förderungen …). Besonderen Erfolg haben Programme, die Beratung integrieren. Aber auch ungewöhnliche Finanzierungsbausteine wie städtische Bürgschaften, Darlehen oder Anteile der
Gemeinde können „Immovilien“-Initiativen zum Erfolg verhelfen. Mindestens ebenso wichtig, wie die Schaffung neuer Förderprogramme auf Landes- und Bundeseben ist aber die Überprüfung des Bestehenden. Zum Beispiel:

– Lassen sich Wege finden, dass Mittel für Sanierungen auch für kleinere Teilmaßnahmen beantragt und abgerufen werden können? Wie kann Eigeninitiative beim Ausbau seitens der Förderung besser berücksichtigt werden?
– Gibt es eine niedrigschwellige Erstberatung, die durch Bund oder Länder gefördert wird?
– Können die Zugänge und Antragsvoraussetzungen bei bestehenden Förderprogrammen reduziert bzw. erleichtert werden?
– Welche Möglichkeiten der Förderung und Unterstützung von zivilgesellschaftlichen Initiativen haben Kommunen (z. B. Beratungsangebote, Erbzinserlässe, Moratorien, Kleinkredite?
– Werden die Gestaltungsmöglichkeiten des Baurechts genutzt?

Eine Voraussetzung für alle diese Schritte ist die Anerkennung der neuen, wichtigen Rolle zivilgesellschaftlicher Akteure / Immovielien in der Stadtentwicklung. Oder anders gesprochen: das Eingeständnis, dass kein Partner die aktuellen Herausforderungen in unseren Städten allein, sondern nur in Kooperation lösen kann.

Boden und Immobilien:

Eine der größten Schwierigkeiten für bürgerschaftliche Initiativen ist es, an Boden und Räume zu gelangen. Dabei ist zunächst eine Veränderung im Denken nötig: Wartet eine Stadt auf „den“ Investor oder schaut sie auch auf Potenziale in der Bürgerschaft? Auf institutioneller Ebene bieten sich Vergabeverfahren wie die Konzeptvergabe, Nutzung von Erbbaurechten, Anhandgabeverfahren etc. an.

Förderung:
Grundvoraussetzung ist die Anerkennung zivilgesellschaftlicher Akteure neben sozialen Trägern, Stiftungen, Vereinen durch Kommunen, notwendig auch die partnerschaftliche Zusammenarbeit von Kommunen und zivilgesellschaftlichen Akteuren.
Chancen für Kommunen:
Aus einer anderen Perspektive betrachtet, stellen die Schwierigkeiten, mit denen kleine und mittlere Städte und Gemeinden zu kämpfen haben, auch ein Potenzial für zivilgesellschaftliche Akteure und Kommunen dar: Leerstand und fehlende Infrastruktur
können den Anlass bieten, ausgetretene Pfade zu verlassen und neue Formen der Kooperation zwischen Verwaltung und Bürgern einzuüben. Eine solche gestärkte Zivilgesellschaft kann auch periphere Regionen sehr attraktiv werden lassen. Die Chancen, die für die Kommunen aus der Kooperation mit Immovielien resultieren, liegen auf der Hand:
– Neue Akteure der Daseinsvorsorge, Stadt- und Immobilienentwicklung, die aus dem eigenen Ort kommen
– Erschließung neuer Ressourcen, Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten sowie
Träger-/Akteurskonstellationen für Aufgaben der Daseinsvorsorge, Infrastruktur, Leerstandsreduzierung und Gemeindeentwicklung
– Stärkung des Gemeinwesens aus der Übernahme von Verantwortung und Selbstorganisation zivilgesellschaftlicher Akteure und BewohnerInnen
– Sicherung oder Neuschaffung von sozialer Infrastruktur, Einrichtungen/Funktionen der Daseinsvorsorge,
– Nutzung (und Sanierung) wichtiger/ortsbildprägender Gebäude
– Engagement in Immovielienprojekten bindet engagierte Personen in der Stadt/Gemeinde
– Steigerung der Attraktivität für junge Menschen/Familien

Dokumentation der Konferenz als PDF